涉外法律服务案例|如何以外国人身份在美国购买房地产

美国长期以来一直是世界上最大的外国直接投资(FDI)接受国，但过去四年中不可预测的立法和监管环境使许多投资者 “暂停 “了他们建立或扩大美国业务的计划，以及出于商业或个人原因购买房地产。

最重要的是，房地产投资者希望有可预测性，尽管美国经济、政治和监管环境的基础对投资者来说是熟悉和令人放心的，但在移民和贸易政策领域偏离既定做法，导致推迟了美国房地产投资计划。

美国房地产市场历来被认为是经济不稳定时期的一个安全港。今天，低利率和低税率，相对稳定的美国经济，以及国内房地产市场的流动性和透明度，促进了房地产活动的加速发展–包括创纪录的外国投资额。

同时，鉴于美国法律的复杂性，它有多个司法管辖区(如联邦、州和市)，以及各地区不同的房地产法规，谨慎的规划和咨询对所有前往美国的房地产投资者都很重要。

例如，对于开发商来说，位于纽约市内的房产和位于几英里外的长岛的房产之间可能存在巨大的监管差异。一个不小心的投资者–我们一次又一次地看到这种情况–会发现一个项目(以及随之而来的融资)无法推进，因为没有从监管机构获得必要的许可。

当然，还有税务方面的考虑，在美国投资的公司和个人要分别缴纳联邦税、州税和地方税，无论纳税人的居住地在哪里。

然而，房地产投资的内容远远超过税收。

采取全面的方法进行房地产投资咨询

我们从整体的角度来对待房地产投资，发现并克服投资者在追求目标时可能面临的问题。

需要考虑的问题包括选择潜在的合资伙伴;确定并与值得信赖的房地产经纪人打交道，并以有利的条件获得融资;保留有经验的建筑专业人士，如承包商和建筑师;然后在与所有各方谈判和签署合同的过程中进行导航，随后进行必要的尽职调查，以了解伴随收购的法律风险。

如果不了解和解决可能是某一司法管辖区特有的监管问题，可能会对房地产投资产生灾难性的后果。

我们还发现，对我们许多房地产客户有帮助的是我们长期的国际经验。我们的房地产律师会说多种语言，包括中文、俄文、西班牙文、法文、葡萄牙文和德文，我们对其他国家房地产市场运作方式的了解，有助于我们确保我们的客户在美国市场的投资是舒适的，风险最小，并着眼于最大收益。

如果你是一个希望在美国建立(或进一步发展)房地产的外国个人或公司，你将面临的一些问题包括。

• 寻找最佳位置并谈判最佳价格
• 在进行必要的尽职调查以了解并尽量减少法律和商业风险后，收购房产。
• 驾驭复杂的监管结构
• 构建合理的融资结构
• 做出战略性的实体决策并最大限度地减少税收负担
• 获得必要的施工和运营许可和执照
• 处理分区、限制性契约和抵押品的问题
• 寻找和征集建筑、产权和其他服务提供者
• 在可能的情况下保持匿名性

许多法律和法规制约着美国的商业运作–最重要的是尽可能地了解与你的业务相关的运作和法律背景，并在你做出投资和商业决定的每一步都获得合理的法律建议。

我们的国内和国际律师拥有数十年的商业房地产经验，包括作为发表文章的作者、经常在会议和研讨会上的演讲者和小组成员，以及法律教授。我们也是经验丰富的房地产诉讼律师，为每笔交易带来强大的谈判和风险缓解技能。